집이 한 채뿐인데도 실제로 그 집에 살고 있느냐 아니냐에 따라 내야 할 종합부동산세가 달라진다는 이야기를 듣고 당황스러웠던 분들이 많으실 것입니다. 은퇴 후 자녀 집 근처로 잠시 거처를 옮긴 경우나 지방 발령으로 본가를 비워둔 경우처럼, 한 채만 가지고 있어도 사정상 그 집에 실제로 살지 못하는 사람들이 적지 않기 때문입니다.
그런데 2026년 세제개편안에서는 이 실거주 여부가 종부세 기본공제 금액을 가르는 핵심 기준으로 등장했습니다. 같은 1세대 1주택자라도 그 집에 실제로 살고 있으면 14억원까지, 실제로 살지 않으면 12억원까지만 공제를 받도록 설계되었기 때문에 2억원이라는 결코 작지 않은 차이가 생기게 되었습니다.
이번 글에서는 왜 이런 차등이 생겼는지, 처음에 검토되었다가 철회된 방안은 무엇이었는지, 그리고 앞으로 국회 심의 과정에서 무엇을 더 지켜봐야 하는지를 처음 접하는 분들도 이해하기 쉽게 정리해 보겠습니다. 다만 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부 제출 법안 단계라는 점을 먼저 말씀드립니다.
이 글에서 정보를 정리한 세 가지 기준
이번 정리는 순위나 추천이 아니라 제도 변화의 흐름을 짚어드리는 성격의 글이라, 아래 세 가지 기준으로 내용을 골라 담았습니다. 확실한 정부 발표 내용과 아직 확정되지 않은 부분을 뒤섞지 않으려 노력했습니다.
- 발표 시점 기준: 2026년 8월 3일 기획재정부 세제발전심의위원회에서 나온 발표 내용을 우선 기준으로 삼았습니다.
- 확정 여부 구분: 정부가 국회에 제출한 안과 아직 논의 중이거나 철회된 안을 구분해서 전달하려 했습니다.
- 독자 실익 기준: 실제로 1주택 실거주자와 비거주자에게 어떤 차이가 생기는지를 중심으로 항목을 골랐습니다.
| 구분 | 기존 기본공제 | 2026년 개편안 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 실거주 1주택자 | 12억원 | 14억원으로 상향 | 시가 약 20억원 이하면 과세 대상 제외로 거론됩니다 |
| 비거주 1주택자 | 12억원 | 12억원으로 유지 | 9억원 축소안이 논의되었으나 철회된 것으로 보도되었습니다 |
| 장기보유공제 | 보유기간 기준 | 2027년 절반 축소 과도기 | 2028년부터 거주공제로 전면 전환 예정입니다 |
| 세액공제 한도 | 별도 한도 없음 | 2027년 최대 800만원, 2028년 이후 최대 600만원 | 연령공제와 거주공제 등을 합산한 한도입니다 |
실거주와 비거주, 무엇을 기준으로 나누었나
이번 개편안의 가장 큰 변화는 같은 1세대 1주택자라도 실제로 그 집에 거주하고 있는지 여부에 따라 기본공제 금액을 다르게 적용한다는 점입니다. 지금까지는 1주택자라면 실거주 여부와 관계없이 동일하게 공시가격 12억원까지 공제를 받아왔는데, 2026년 개편안에서는 이 틀이 바뀌게 되었습니다.
정책브리핑을 통해 공개된 내용에 따르면 정부는 실거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 안을 확정해 발표했습니다. 이렇게 되면 공시가격 14억원, 대략 시가로는 20억원 수준까지의 집을 실제로 거주하며 보유한 사람은 종부세를 아예 내지 않아도 되는 구간에 들어가게 됩니다.
- 실거주 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라간다는 점을 확인했습니다.
- 공시가격 14억원 이하 실거주 1주택자는 종부세 과세 대상에서 아예 빠질 수 있다는 점이 발표되었습니다.
- 비거주 1주택자는 종전과 같은 12억원 기본공제를 그대로 적용받게 됩니다.
- 실거주와 비거주 사이의 공제 차이는 2억원으로 정리되었습니다.
실거주 공제가 14억원으로 상향된 배경
실거주자에 대한 공제를 올린 배경으로는 일반적으로 실제 거주 목적으로 집을 한 채만 보유한 사람에게는 세 부담을 덜어주는 것이 맞다는 정책 방향이 거론됩니다. 다주택자나 투기 목적 보유와 구분해서, 그 집에서 실제로 생활하는 사람에게는 과세 문턱을 조금 더 높여주겠다는 취지로 이해할 수 있습니다.
비거주 1주택자는 왜 9억원이 아니라 12억원으로 남았나
당초 논의 과정에서는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원까지 낮추는 방안이 검토되었던 것으로 알려졌습니다. 하지만 이후 정부안을 정리하는 과정에서 이 축소안은 철회되었고, 최종적으로는 비거주 1주택자도 기존과 같은 12억원 공제를 그대로 유지하는 것으로 국회에 제출되었습니다. 다만 이 철회 경위의 정확한 날짜나 공식 발표 경로까지는 이번 조사에서 명확히 확인되지 않았고, 민간 매체 보도를 통해 알려진 내용이라는 점은 함께 밝혀 드립니다.
실거주자와 비거주자의 세 부담 차이는 왜 생기나
기본공제 금액이 다르다는 것은 곧 같은 가격의 집을 가지고 있어도 과세표준으로 잡히는 금액이 달라진다는 의미입니다. 예를 들어 공시가격이 13억원인 집 한 채를 실거주로 보유한 사람은 14억원 공제 구간 안에 들어가 종부세 과세 대상에서 제외될 가능성이 있지만, 같은 집을 비거주로 보유한 사람은 12억원을 넘는 1억원 부분에 대해 종부세를 계산해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
이런 차등을 둔 이유에 대해서는 실거주를 유도하고 투기성 보유나 장기간 빈집으로 두는 보유 형태와 구분하려는 취지라는 해석이 업계에서 흔히 이야기되고 있습니다. 다만 이 부분은 정부의 공식 설명 문구를 그대로 옮긴 것이라기보다 개편 방향에 대한 일반적인 해석에 가깝다는 점을 감안해서 참고하시는 것이 좋겠습니다.
지방 근무나 요양 등 불가피한 비거주 사례는 어떻게 되나
지방 발령, 부모 요양, 자녀 학업 등의 이유로 소유한 집에 실제로 거주하지 못하는 1주택자들의 경우 이번 개편안에서 별도의 세부 예외 규정이 어떻게 마련되는지는 이번 조사 자료만으로는 구체적으로 확인되지 않았습니다. 이런 개별 사정에 대한 처리 방식은 국회 심의 과정에서 시행령 등을 통해 더 구체화될 가능성이 있으므로, 해당되는 상황이라면 추후 확정되는 세부 지침을 직접 확인해보시는 것을 권해 드립니다.
장기보유공제에서 거주공제로, 무엇이 달라지나
이번 개편안에서 기본공제 금액 차등화 못지않게 눈여겨볼 부분은 공제 방식 자체의 틀이 바뀐다는 점입니다. 지금까지는 오래 보유할수록 세액을 깎아주는 장기보유공제 방식이 종부세 계산에 활용되어 왔는데, 앞으로는 보유 기간이 아니라 실제 거주 기간을 기준으로 삼는 거주공제 방식으로 무게 중심이 옮겨가게 됩니다.
이 전환은 한 번에 이루어지는 것이 아니라 단계적으로 진행되는 것으로 정리되어 있습니다. 2027년은 기존 보유기간 공제율을 절반으로 줄이는 과도기로 운영되고, 2028년부터는 보유기간 대신 거주기간을 기준으로 하는 거주공제가 전면적으로 적용되는 구조로 계획되어 있습니다.
2027년 과도기와 2028년 전면 전환
과도기인 2027년에는 기존 방식대로 오래 보유한 사람도 어느 정도 공제 혜택을 받을 수 있지만 그 폭이 절반으로 줄어드는 형태로 운영될 예정입니다. 이후 2028년부터는 단순히 오래 가지고 있었다는 사실보다 그 집에 실제로 얼마나 거주했는지가 공제액을 결정하는 핵심 기준이 되는 것으로 방향이 잡혀 있습니다.
세액공제 한도 신설이 갖는 의미
이번 개편에서는 연령공제와 거주공제 등 여러 공제를 합산했을 때 적용받을 수 있는 세액공제에 처음으로 상한선이 생긴다는 점도 확인되었습니다. 2027년에는 최대 800만원, 2028년 이후에는 최대 600만원까지로 한도가 정해지는 것으로 파악되어, 각종 공제를 아무리 많이 합산해도 이 한도를 넘어서는 감면은 받을 수 없는 구조가 될 것으로 보입니다. 고령이면서 오랜 기간 거주해 온 1주택자라면 이 한도가 실질적인 세 부담에 영향을 줄 수 있는 부분이라 미리 알아두실 필요가 있습니다.
아직 남은 변수, 국회 심의와 앞으로 확인해야 할 점
지금까지 살펴본 내용은 모두 정부가 국회에 제출한 세제개편안을 기준으로 정리한 것입니다. 다시 말해 이 안은 아직 법으로 확정된 것이 아니라 정기국회 심의를 앞두고 있는 단계이며, 논의 과정에서 공제 금액이나 시행 시기, 세부 요건 등이 지금 발표된 내용과 달라질 가능성이 얼마든지 남아 있습니다.
실제로 비거주 1주택자 공제를 9억원으로 낮추려던 안이 검토 단계에서 철회된 것처럼, 정부안 자체도 여러 차례 수정을 거쳐 지금의 형태로 정리된 것으로 파악됩니다. 따라서 지금 이 시점의 내용을 최종 결과로 단정하기보다는 국회 처리 과정을 계속 지켜봐야 하는 사안으로 받아들이시는 것이 안전합니다.
공정시장가액비율 등 추가로 확인이 필요한 내용
일부 자료에서는 공정시장가액비율을 2027년 70퍼센트, 다주택자나 조정대상지역의 경우 2028년 80퍼센트 수준으로 올리는 방안도 함께 거론되고 있습니다. 다만 이 부분은 이번 조사 과정에서 정부의 공식 문서로 직접 대조하지 못했기 때문에 확정된 사실로 단정하지 않고, 추가 확인이 필요한 내용으로 남겨두겠습니다. 종부세 실제 부담 규모를 좌우하는 요소인 만큼 국회 심의 결과가 나오면 별도로 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.
자주 묻는 질문
실거주 여부는 어떻게 판단하나요
이번 조사 자료만으로는 실거주 여부를 판정하는 구체적인 기준일이나 서류 요건까지는 확인되지 않았습니다. 일반적으로 주민등록상 거주지나 실제 거주 기간 등을 기준으로 판단하는 방식이 거론되고 있으나, 세부 기준은 국회 심의 이후 시행령 등을 통해 구체화될 가능성이 크므로 확정되면 다시 확인하시는 것이 좋습니다.
이 개편안이 지금 당장 적용되는 것인가요
아닙니다. 2026년 8월 발표된 내용은 정부가 국회에 제출한 세제개편안 단계이며, 정기국회 심의를 거쳐야 최종 확정됩니다. 따라서 지금 알려진 공제 금액이나 시행 시기는 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.
비거주 1주택자는 앞으로도 계속 12억원 공제를 받을 수 있나요
현재 국회에 제출된 정부안 기준으로는 비거주 1주택자도 종전과 같은 12억원 기본공제를 유지하는 것으로 되어 있습니다. 다만 이는 국회 처리 전 단계의 내용이라 최종 법 통과 시 달라질 가능성을 배제할 수 없으므로, 확정 발표가 나오면 다시 한 번 확인하시는 것을 권해 드립니다.
지금까지 2026년 종부세 개편안에서 실거주 1주택자는 14억원, 비거주 1주택자는 12억원으로 기본공제가 갈리게 된 배경과, 장기보유공제가 거주공제로 바뀌어가는 흐름, 그리고 세액공제 한도가 새로 생기는 내용까지 정리해 보았습니다. 같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있다는 점을 미리 알아두시면 앞으로의 계획을 세우는 데 도움이 되실 것입니다.
다만 이 모든 내용은 아직 국회 심의를 앞둔 정부 제출안을 기준으로 정리한 것이므로, 최종 확정된 내용은 정기국회 처리 결과가 나온 뒤 다시 한 번 꼼꼼히 확인해 보시길 바랍니다. 세금 문제는 개개인의 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있는 만큼, 오늘 정리한 내용을 참고하시되 실제 적용 시점에는 최신 공고와 전문가의 안내를 함께 살펴보시길 응원하겠습니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외 (대한민국 정책브리핑(korea.kr), 2026-08)
- 20년 살았던 집인데도 종부세 오른다? (한경부동산밸류업센터, 2026-09)
- 2026년 세제개편안 상세본 (국회도서관 국가전략포털, 2026-08)
