최근 종합부동산세 관련 뉴스를 보다가 공정시장가액비율이라는 낯선 용어 때문에 내용을 제대로 이해하지 못하고 넘긴 경험이 있는 분들이 많습니다. 뉴스에서는 60%에서 70%, 심지어 80%까지 오른다는 이야기가 나오는데, 정작 이 비율이 정확히 무엇을 의미하는지, 내가 가진 집에는 어떤 영향을 주는지 설명해주는 곳은 많지 않습니다.
특히 1세대1주택으로 오래 거주해온 분들이나 은퇴를 앞두고 보유세 부담을 걱정하는 분들에게는 이 소식이 단순한 정치 뉴스가 아니라 당장의 가계 계획과 직결되는 문제로 다가옵니다. 언제부터 얼마나 더 내야 하는지를 모르는 채로 막연한 불안감만 커지는 경우가 적지 않습니다.
이 글에서는 2026년 8월에 발표된 세제개편안을 중심으로 공정시장가액비율 인상이 실제로 어떤 절차를 거쳐 시행되는지, 인상되면 세금이 구체적으로 어느 정도 늘어나는지를 최대한 정리해보겠습니다. 다만 이 안은 아직 국회 심사 중인 법안이므로, 확정된 내용과 유동적인 내용을 구분해서 안내드리겠습니다.
이 글에서 정보를 정리한 세 가지 기준
종부세처럼 정책 변수가 많은 주제는 확정된 사실과 추정치를 섞어서 이야기하면 오해가 커지기 쉽습니다. 그래서 이 글은 다음 세 가지 기준을 세워 정보를 나누어 정리했습니다.
- 확정 여부입니다. 2026년 8월 3일 발표된 기획재정부 세제개편안 내용인지, 아직 국회 심사 중인 법안인지를 구분해서 표시했습니다.
- 시점 표시입니다. 수치와 일정을 언급할 때마다 몇 년도 기준 자료인지, 이미 확정된 것인지 시행 예정인지를 함께 밝혔습니다.
- 근거 수준입니다. 공식 발표 내용과 언론 분석 추정치, 과거 사례를 구분해서 어느 정도 근거가 있는 내용인지 문장 안에 표시했습니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 | 적용 시기 | 적용 대상 | 보유세 영향 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현행 | 60% | 2026년까지 적용 중 | 주택분 종부세 대상 전체 | 총액 약 8조6995억원, 1인당 평균 약 324만원으로 추정됩니다(2026년 기준 분석) |
| 1단계 인상안 | 70% | 2027년경 예정(법 통과 시) | 1세대1주택자 포함 전체 대상 | 구체적인 총액 수치는 확인된 자료에 없어 60%와 80% 사이 구간으로 추정됩니다 |
| 2단계 인상안 | 80% | 2028년 예정(법 통과 시) | 3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자 등 | 총액 약 10조658억원, 1인당 평균 약 624만원으로 현행의 약 1.9배 수준으로 추정됩니다 |
| 과거 최고 수준 참고 | 95% | 문재인 정부 시기 실제 적용 사례 | 당시 기준 주택분 종부세 대상 전체 | 총액 약 10조7726억원, 1인당 평균 약 780만원으로 현행의 약 2.4배까지 늘어난 사례로 언급됩니다 |
공정시장가액비율이라는 말, 정확히 무엇을 뜻할까요
공정시장가액비율은 쉽게 말해 공시가격에 곱해서 실제 세금을 계산하는 기준인 과세표준을 만들어내는 비율입니다. 예를 들어 공시가격이 10억원인 주택에 이 비율이 60%로 적용되면 과세표준은 6억원이 되고, 비율이 80%로 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준은 8억원으로 커지게 됩니다.
여기서 중요한 점은 공정시장가액비율이 오른다고 해서 공시가격 자체나 세율이 바뀌는 것은 아니라는 사실입니다. 다만 과세표준이 커지면서 기존에 적용받던 세율 구간의 상한을 넘어서는 경우가 생기고, 이 경우에는 더 높은 한계세율이 적용되어 세금이 큰 폭으로 늘어나는 효과가 나타날 수 있습니다.
왜 정부는 이 비율을 조정하는 도구로 쓸까요
국회에서 법을 바꿔야 하는 세율이나 공시가격 산정 방식과 달리, 공정시장가액비율은 상대적으로 조정이 수월한 정책 수단으로 거론되어 왔습니다. 실제로 과거 문재인 정부 시기에는 80%에서 95%까지 단계적으로 올렸다가, 윤석열 정부 시기에는 95%에서 60%로 다시 낮춘 사례가 있어 정권에 따라 오르내림이 반복되어 온 변수라는 점이 일반적으로 거론됩니다.
60%에서 70%, 80%로 인상 일정과 적용 대상은 어떻게 다를까요
2026년 8월 3일 기획재정부가 발표한 세제개편안에 따르면 종부세 공정시장가액비율은 현행 60%에서 70%로 오르고, 이후 일부 대상에 대해서는 80%까지 확대 적용하는 방안이 담겼습니다. 이는 종부세의 과세대상, 기본공제, 세율, 세부담 상한 등 여러 요소가 함께 조정되는 개편안의 일부로 발표되었습니다.
구체적으로는 2027년경 공정시장가액비율이 70%로 오르고, 2028년부터는 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자 등에게 80%가 적용되는 방향으로 논의되고 있습니다. 다만 2026년 9월 25일을 기준으로 이 개편안은 아직 국회에서 심사 중인 법안이며, 정확한 시행 시점과 세부 요건은 최종 확정되지 않았다는 점을 분명히 밝혀드립니다.
- 1세대1주택자는 2028년 이후에도 70% 비율이 유지되며 80% 적용 대상에서는 제외되는 것으로 논의되고 있습니다.
- 3주택 이상을 보유한 다주택자는 80% 적용 대상으로 거론되고 있습니다.
- 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우에도 80% 적용 대상으로 포함될 수 있다는 내용이 함께 언급되고 있습니다.
- 다만 두 조건이 동시에 충족되어야 하는지, 하나만 충족해도 적용되는지에 대한 정확한 법률 문구는 아직 확인이 필요한 부분입니다.
기본공제 금액도 함께 바뀔 수 있습니다
세제개편안에는 종부세 기본공제 금액 조정도 함께 포함되어 있습니다. 실거주하는 1세대1주택자의 경우 기본공제가 12억원에서 14억원으로 상향되는 내용이 언급되고, 실거주하지 않는 1주택자의 경우에는 12억원에서 9억원으로 하향되는 내용이 함께 거론됩니다. 다만 비거주 1주택자의 기본공제 수치는 자료마다 표현이 조금씩 달라, 정확한 확정 금액은 기획재정부와 국세청의 공식 발표 원문을 통해 다시 확인하시는 것이 안전합니다.
실제로 세금은 얼마나 늘어날까요
가장 궁금한 부분은 결국 실제로 내야 하는 세금이 얼마나 늘어나느냐일 것입니다. 2026년 기준 분석에 따르면 현행 60% 비율에서 주택분 종부세 총액은 약 8조6995억원, 1인당 평균 부담액은 약 324만원으로 추정됩니다. 만약 공정시장가액비율이 80%까지 오르면 총액은 약 10조658억원으로 약 15.7퍼센트 늘어나고, 1인당 평균 부담액은 약 624만원으로 현재의 약 1.9배 수준까지 커지는 것으로 분석됩니다.
과거 문재인 정부 시기에 적용되었던 95% 수준까지 비율이 올라간다고 가정하는 시나리오도 함께 언급되는데, 이 경우 총액은 약 10조7726억원으로 약 23.8퍼센트 늘어나고 1인당 평균 부담액은 약 780만원까지, 즉 현재의 약 2.4배 수준까지 늘어난다는 분석이 나옵니다. 이는 실제로 확정된 방안이 아니라 과거 사례를 참고한 시나리오 분석이라는 점을 함께 이해하시는 것이 좋습니다.
- 40억원 이상 공동주택 1만9189호 가운데 9319호, 약 48.6퍼센트가 비율 인상으로 한계세율 상승 구간에 들어가는 것으로 분석됩니다.
- 이 가운데 7597호는 세율이 1.3퍼센트에서 1.5퍼센트로 오르는 것으로 분석됩니다.
- 1616호는 세율이 1.5퍼센트에서 2.0퍼센트로 오르는 것으로 분석됩니다.
- 106호는 세율이 2.0퍼센트에서 2.7퍼센트까지 오르는 것으로 분석됩니다.
- 30억원 이상 주택은 5만742호 가운데 약 36.0퍼센트, 100억원 이상 초고가 주택은 약 15.5퍼센트가 영향권에 든다는 분석도 함께 나옵니다.
왜 고가주택일수록 부담이 커질까요
종부세는 과세표준 구간마다 세율이 계단식으로 올라가는 구조를 가지고 있습니다. 공정시장가액비율이 오르면 과세표준이 커지면서 기존 구간의 상한선을 넘어서는 주택이 늘어나게 되고, 이 경우 세율 자체가 한 단계 높은 구간으로 이동하게 됩니다. 이런 구조 때문에 공시가격이 높을수록, 다시 말해 고가주택일수록 비율 인상에 따른 세금 증가폭이 더 크게 나타나는 경향이 있다는 점이 일반적으로 거론됩니다.
지금 무엇을 준비해야 할까요
아직 법안이 국회를 통과하지 않은 상태이기 때문에 지금 당장 세금이 오르는 것은 아닙니다. 다만 정책 방향이 뚜렷하게 나온 만큼, 자신이 보유한 주택 수와 지역에 따라 어떤 영향을 받을 수 있는지 미리 가늠해보는 것은 충분히 의미가 있는 준비라고 할 수 있습니다.
특히 다주택자나 조정대상지역에 주택을 보유한 분들은 법 개정 이후 매도, 증여, 임대 전환 등 여러 선택지를 놓고 고민하게 될 가능성이 큽니다. 반대로 실거주 1세대1주택자는 기본공제 상향 논의도 함께 이루어지고 있어, 비율만 놓고 단순하게 불리하다고 단정하기는 어렵다는 점도 참고할 만합니다.
국회 심사 중인 법안, 어떻게 확인하면 좋을까요
종부세법 개정안의 진행 상황은 국회 의안정보시스템이나 기획재정부 보도자료를 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다. 언론 보도와 민간 정리 글은 흐름을 이해하는 데 도움이 되지만, 시행 시점이나 대상 조건처럼 세부적인 숫자는 최종 공고 전까지 바뀔 수 있으므로 실제 납세 계획을 세우실 때는 공식 발표를 다시 한번 확인하시는 것을 권해드립니다.
자주 묻는 질문
종부세 공정시장가액비율 인상안이 이미 확정된 건가요?
2026년 9월 25일을 기준으로 아직 확정되지 않았습니다. 2026년 8월 3일 기획재정부가 세제개편안으로 발표했지만 국회 심사를 거쳐야 법으로 확정되며, 심사 과정에서 비율이나 적용 시점, 대상 조건이 달라질 가능성도 남아 있습니다.
1세대1주택자도 공정시장가액비율 80% 적용을 받게 되나요?
현재 논의되는 안에서는 1세대1주택자는 70% 비율이 유지되고 80% 적용 대상에서는 제외되는 방향으로 거론되고 있습니다. 다만 이는 국회 심사 중인 법안의 내용이므로 최종 확정 전까지는 참고용으로 이해하시는 것이 좋습니다.
그래서 제 세금은 언제부터, 얼마나 늘어나는 건가요?
논의되는 일정대로라면 2027년경 70%, 2028년부터 일부 대상에 80% 비율이 적용될 수 있다는 것이 현재까지 알려진 방향입니다. 다만 이는 법안 통과를 전제로 한 예정 일정이며, 늘어나는 금액은 보유한 주택 수와 지역, 공시가격에 따라 크게 달라지므로 60%에서 80%로 오를 경우 평균적으로 1인당 부담이 약 1.9배 수준까지 늘어난다는 분석 정도로 가늠해보시는 것을 권해드립니다.
지금까지 종부세 공정시장가액비율이 60%에서 70%, 80%로 오르는 과정과 그에 따라 보유세가 어떻게 늘어날 수 있는지를 2026년 8월 세제개편안과 관련 분석 자료를 바탕으로 정리해보았습니다. 아직 국회 심사 중인 법안이라 확정된 부분과 유동적인 부분이 함께 섞여 있지만, 큰 방향만큼은 비교적 뚜렷하게 나와 있는 상태입니다.
세금 제도는 복잡하고 자주 바뀌기 때문에 한 번에 모든 것을 이해하려고 하기보다는, 자신의 상황에 맞는 부분부터 차근차근 확인해나가시는 것을 추천드립니다. 앞으로 법안이 최종 확정되면 정확한 시행 시점과 세부 조건이 다시 공개될 것이므로, 그 시점에 맞춰 한 번 더 꼼꼼히 확인해보시길 바랍니다.
참고 자료
아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
- 종부세 공정가액비율 80%로 올리면…1인당 주택 보유세 324만 → 624만원 (서울신문, 2026-07-09)
- 공정가액비율 80% 때 40억 이상 주택 중 절반 종부세율↑ (파이낸셜뉴스, 2026-07-30)
- 2026년 부동산 세제개편안 살펴보기 | KB의 생각 (KB Think(국민은행), 2026-08-07)
- 2026 종부세 개편안 확인하기｜실거주 14억·비거주 12억·2027 세율 계산 (make2t.kr, 2026-09)
- 지방세법 시행령 (국가법령정보센터, 2026-05)
