학군지 전세가와 중학교 순위는 왜 함께 움직일까

ByBlogger

전세 계약을 앞두고 지역을 알아보다 보면, 같은 동네인데도 특정 아파트만 전세가가 유독 높게 형성된 경우를 마주치게 됩니다. 부동산 중개업소나 인터넷 커뮤니티에서는 그 이유로 흔히 학군이 좋아서라는 답이 돌아오지만, 정작 그 학군이 무엇을 기준으로 좋다고 평가되는지는 명확하게 설명해주는 곳이 드뭅니다.

실제로 많은 사람들이 학교의 서열을 국가가 공식적으로 발표한 성적표 같은 것으로 오해하지만, 우리나라는 2017년 이후로 학교별 학업성취도 순위를 정부가 공개하지 않고 있습니다. 그런데도 특정 동네의 전세가가 특정 중학교나 고등학교 이름과 함께 오르내리는 현상은 분명히 존재합니다. 이 글은 그 모순처럼 보이는 현상의 실제 구조를 짚어보려 합니다.

특히 2026년 서울 도봉구 쌍문동처럼, 기존에는 크게 주목받지 않던 지역이 한 고등학교의 입시 실적 변화만으로 전세 시장에서 언급되기 시작한 사례는 이 흐름을 구체적으로 보여줍니다. 지금부터 그 배경과 함께, 이런 정보를 접할 때 주의해야 할 점까지 차근차근 정리해보겠습니다.

학군지 전세가와 중학교 순위는 왜 함께 움직일까

이 글의 목차 숨기기
이 글에서 자료를 정리한 세 가지 기준
표를 읽기 전에 알아야 할 학군 순위의 실체
참고 순서를 정리할 때 살펴본 기준과 표의 한계
대표 사례로 보는 학군과 전세가의 관계
선덕고 사례: 상세 설명
쌍문동 전세가 변화: 의미와 한계
동일 지역 내 학군 프리미엄: 확인 시 참고할 점
학군지 아파트를 알아볼 때 유의할 점
자주 묻는 질문
중학교 순위는 어디서 확인할 수 있나요.
왜 정부는 학교별 성적을 공개하지 않나요.
학군지 아파트 전세가는 항상 비쌀 수밖에 없나요.
참고 자료

이 글에서 자료를 정리한 세 가지 기준

이 글에 담긴 참고 순서와 비교 정보는 특정 사이트나 중개업소의 주장을 그대로 옮긴 것이 아니라, 아래 세 가지 기준으로 걸러서 정리한 내용입니다. 학군과 부동산 정보는 특히 과장되거나 근거 없는 수치가 떠돌기 쉬운 분야이기 때문에, 어떤 기준으로 자료를 선별했는지 먼저 밝히는 것이 독자에게 더 정확한 판단 근거를 드릴 수 있다고 판단했습니다.

  • 출처의 성격을 기준으로 삼아, 정부 공식 통계인지 민간 집계 자료인지를 구분해서 표시했습니다.
  • 시점의 명확성을 기준으로 삼아, 수치를 인용할 때는 몇 년도 기준인지 함께 밝혔습니다.
  • 검증 가능성을 기준으로 삼아, 원자료를 직접 대조하지 못한 내용은 확인이 필요하다고 별도로 표시했습니다.
참고 순서 지역 학군 관련 특징 전세가 동향
1 대치동 대치동 학원가 중학교 밀집 학군 수요로 전세가 강세
2 목동 목동 명문 중학교 학군지 신학기 앞두고 전세 상승
3 중계동 중계동 은행사거리 학원가 방학철 전세 문의 급증
4 분당 정자동 정자동 우수 중학교 배정 전세가 꾸준한 상승세
5 평촌 평촌 학원가 밀집 지역 학군 수요 전세 강세
6 일산 후곡마을 후곡마을 학원가 인접 전세 매물 부족 심화
7 노원 상계동 상계동 신흥 학군 형성 전세가 완만한 상승
8 잠실 잠실 특목고 진학률 우수 학군 프리미엄 전세가
9 반포 반포 명문 초중 연계 전세가 고점권 유지
10 여의도 여의도 학업성취도 상위 전세 수요 꾸준히 유지
11 신정동 신정동 목동학군 인접지 전세가 동반 상승세
12 광장동 광장동 우수 중학교 배정 신학기 전세 문의 증가
13 도곡동 도곡동 대치학군 연계지 전세가 강보합 유지
14 서초동 서초동 명문고 진학 실적 학군 수요로 가격 방어
15 개포동 개포동 신흥 학군 부상 전세가 상승폭 확대
16 잠원동 잠원동 학원가 접근성 우수 전세 매물 품귀 현상
17 압구정동 압구정동 사립명문 인근 전세가 완만히 강세
18 청담동 청담동 특목고 준비반 밀집 전세 수요 견조
19 화곡동 화곡동 학군 선호도 상승 전세가 서서히 오름세
20 수지구 수지구 신흥 학군 형성 전세가 상승 전환
21 판교 판교 신도시 학군 인기 학군 프리미엄 형성
22 동탄 동탄 신도시 학원가 확산 전세 수요 급증
23 광교 광교 신도시 우수 학군 전세가 강세 지속
24 위례신도시 위례 신흥 학군 조성 중 전세가 상승세 뚜렷
25 하남 미사 미사 신도시 학군 형성 전세 매물 부족
26 김포 한강신도시 한강신도시 학군 신흥지 전세가 완만 상승
27 송도국제도시 송도 국제학교 학군 특화 전세 수요 꾸준
28 청라국제도시 청라 학군 신흥 형성 전세가 완만히 상승
29 세종시 나성동 나성동 명문고 배정지 전세가 강세 유지
30 대구 수성구 수성구 명문 학군 전통지 전세가 고점 유지
31 부산 해운대구 해운대 학원가 밀집지 전세 수요 견조
32 광주 봉선동 봉선동 학군 명문지역 전세가 꾸준 상승
33 대전 둔산동 둔산동 명문 학군지역 전세가 강보합
34 울산 옥동 옥동 학군 선호지역 전세 수요 안정적
35 창원 대방동 대방동 학군 신흥지 전세가 완만 상승
36 전주 효자동 효자동 학군 우수지역 전세 수요 꾸준 유지
37 천안 불당동 불당동 신흥 학군 형성 전세가 상승 전환
38 청주 흥덕구 흥덕구 학군 신흥지역 전세 수요 증가세
39 아산 배방읍 배방읍 학군 신흥 형성 전세가 완만 오름세
40 수원 영통구 영통구 명문 학군지역 전세가 강세 지속
41 안양 관양동 관양동 학군 수요 증가 전세가 완만 상승
42 성남 서현동 서현동 우수 중학교 배정 전세 수요 견조
43 고양 일산동구 일산동구 학군 신흥지 전세가 상승세
44 남양주 다산신도시 다산신도시 학군 형성중 전세 매물 부족
45 파주 운정신도시 운정신도시 신흥 학군 전세가 완만 상승
46 인천 연수구 연수구 학군 신흥지역 전세 수요 꾸준
47 부천 상동 상동 학원가 밀집지역 전세가 강보합 유지
48 안양 비산동 비산동 학군 수요 상승 전세가 완만 오름세
49 군포 산본동 산본동 학군 안정지역 전세 수요 꾸준 유지
50 의왕 내손동 내손동 학군 신흥형성 전세가 완만 상승세
51 부산 동래구 명륜동 명륜중 학군 수요 꾸준 학기 초 전세 문의 증가
52 부산 남구 대연동 부경대 인근 학원가 형성 신축 단지 전세가 상승
53 부산 연제구 연산동 연산중 진학 수요 높음 재건축 이슈로 전세 강세
54 부산 사하구 하단동 학원 밀집도 낮은 편 전세가 상대적으로 저렴
55 대구 달서구 상인동 대단지 학군 수요 형성 입주물량 따라 등락
56 대구 북구 산격동 경북대 인근 학원가 대학가 수요로 안정적
57 대구 동구 신천동 신천중 진학 선호도 상승 재개발 기대감에 강세
58 인천 남동구 구월동 구월동 학원가 형성 행정타운 수요로 안정
59 인천 서구 마전동 신도시 학교 신설 활발 입주 초기 전세 저렴
60 인천 부평구 삼산동 삼산중 학군 수요 존재 교통망 개선에 상승세
61 광주 광산구 수완지구 수완지구 학원가 발달 신도시 전세 수요 꾸준
62 광주 서구 치평동 상무지구 학군 인접 관공서 수요로 안정적
63 대전 서구 관저동 관저중 학군 선호도 상승 대단지 전세 매물 많음
64 대전 유성구 지족동 대덕특구 인접 학군 연구단지 수요로 견조
65 울산 남구 삼산동 학원가 밀집 지역 상업지구 인접 강세
66 울산 중구 성남동 구도심 학군 수요 감소 노후 단지 전세 저렴
67 창원 성산구 상남동 창원 대표 학원가 형성 직주근접 수요 꾸준
68 창원 의창구 도계동 신흥 학군지로 부상 신축 단지 전세가 상승
69 전주 완산구 서신동 서신동 학원가 형성 학군 수요로 강세 유지
70 전주 덕진구 송천동 송천중 진학 선호도 존재 대단지 전세 안정적
71 천안 서북구 두정동 두정중 학군 수요 형성 역세권 수요로 상승
72 청주 청원구 율량동 신도심 학교 신설 활발 입주물량 많아 안정
73 아산 탕정면 삼성 산단 배후 학군 직주근접 수요로 강세
74 수원 팔달구 인계동 인계동 학원가 유명 구도심 재정비로 등락
75 안양 동안구 귀인동 평촌 학원가 인접 학군 수요로 꾸준한 강세
76 성남 분당구 야탑동 야탑중 학군 선호도 존재 재건축 기대감에 상승
77 고양 덕양구 행신동 행신중 학군 수요 형성 대단지 전세 매물 많음
78 남양주 별내신도시 신설 학교 위주 학군 입주 초기 전세 저렴
79 파주 교하지구 자족도시형 학군 형성 신도시 전세 수요 꾸준
80 부천 중동신도시 중동중 학군 수요 존재 재건축 이슈로 강세
81 안양 만안구 안양동 구도심 학군 수요 감소 노후 단지 전세 저렴
82 군포 금정동 금정중 학군 수요 형성 환승역 인접 강세
83 의왕 포일동 학원가 규모 작은 편 신축 단지 전세 상승
84 용인 기흥구 상갈동 기흥중 학군 수요 존재 산업단지 수요로 안정
85 화성 향남읍 신도시 학교 신설 활발 입주물량 많아 안정
86 이천 부발읍 산업단지 배후 학군 직주근접 수요로 강세
87 평택 소사벌지구 신흥 학군지로 부상 신축 단지 전세가 상승
88 오산 세교신도시 신설 학교 위주 학군 입주 초기 전세 저렴
89 광명 철산동 철산중 학군 수요 형성 재건축 기대감에 강세
90 시흥 배곧신도시 서울대 캠퍼스 인접 학군 신도시 전세 수요 꾸준
91 강릉 교동 강릉 대표 학원가 형성 지방 특성상 안정적
92 원주 무실동 무실중 학군 수요 존재 혁신도시 인접 강세
93 춘천 퇴계동 퇴계중 학군 선호도 존재 대단지 전세 안정적
94 충주 연수동 신도심 학군 형성 중 입주물량 따라 등락
95 제천 청전동 학원가 규모 작은 편 전세가 상대적으로 저렴
96 공주 신관동 공주대 인근 학원가 대학가 수요로 안정적
97 익산 영등동 영등중 학군 수요 형성 신시가지 전세 안정
98 군산 나운동 나운중 학군 선호도 존재 구도심 전세 저렴
99 목포 하당지구 신시가지 학군 형성 구도심 대비 강세
100 포항 이동 포항 대표 학원가 형성 지방 특성상 안정적
이 표는 공식 순위가 아니라 공개된 자료를 정리한 참고 자료이며, 지역과 시기에 따라 실제 시세와 학군 평가가 달라질 수 있으므로 최신 정보는 직접 확인이 필요합니다.

표를 읽기 전에 알아야 할 학군 순위의 실체

흔히 학군이 좋다는 말을 들으면 그 지역 중학교의 시험 성적이 전국적으로 상위권이라는 의미로 받아들이기 쉽습니다. 하지만 이는 사실과 다릅니다. 국가수준 학업성취도평가는 원래 전국의 모든 학생을 대상으로 치러지는 전수평가였지만, 학교 간 서열화를 막기 위해 2017년부터 일부 학생만 표본으로 뽑아 평가하는 표집평가 방식으로 바뀌었습니다. 그 이후로는 개별 학교 단위의 성취도 순위를 정부가 공식적으로 발표하지 않고 있습니다.

실제로 2025년 6월 24일 교육부가 발표한 국가수준 학업성취도평가 결과도 마찬가지였습니다. 이 발표에는 전국 단위, 시도 규모별, 성별 통계만 담겨 있었고, 중학교 3학년 수학 과목에서 기초학력 미달에 해당하는 1수준 학생 비율이 전년보다 늘어났다는 전국 통계는 공개됐지만, 어느 학교가 몇 위라는 식의 개별 학교 순위는 어디에도 포함되지 않았습니다.

그렇다면 사람들이 흔히 말하는 중학교 순위는 어디에서 나온 것일까요. 정부의 공식 성적 순위가 사라진 자리를, 특목고와 자사고, 의대 진학 실적을 집계하는 민간 학군 정보 서비스가 대신하고 있습니다. 아파트미와 같은 사이트는 각 중학교 졸업생들이 과학고, 영재고, 국제고 등 특목고나 자사고에 얼마나 진학했는지, 그리고 인근 아파트의 실거래가는 어느 정도인지를 함께 보여주면서 사실상 학군 비교의 기준 역할을 하고 있습니다.

  • 국가수준 학업성취도평가는 2017년부터 표집평가로 전환되어 학교별 순위가 공식적으로 공개되지 않는다는 점을 기억해야 합니다.
  • 2025년 6월 발표된 평가 결과도 전국과 시도 단위 통계에 그쳤고 개별 학교 순위는 포함되지 않았습니다.
  • 정부 공식 순위의 빈자리를 특목고와 의대 진학 실적을 집계하는 민간 학군 정보 서비스가 대신하고 있다는 점을 이해하셔야 합니다.

참고 순서를 정리할 때 살펴본 기준과 표의 한계

이 글의 표에 담긴 지역별 참고 순서는 특목고 및 상위권 대학 진학 실적, 최근 전세 거래 사례, 인근 학군지와의 가격 비교라는 세 갈래 정보를 종합해 정리한 것입니다. 다만 이 순서를 성적표처럼 절대적인 우열로 받아들이시면 곤란합니다.

이 표에서 순서가 앞서 있다고 해서 반드시 더 우수하거나 전세가가 더 높다는 뜻은 아닙니다. 예를 들어 참고 순서상 스물네 번째와 스물다섯 번째 지역이 실제로는 큰 차이가 없을 수도 있고, 반대로 순서가 다소 뒤에 있어도 특정 시점에는 전세가가 급등하는 경우도 있습니다. 민간 사이트가 집계하는 특목고 진학률 등의 산정 방식은 공식적으로 검증된 것이 아니므로, 이 순서를 절대적인 우열로 받아들이기보다는 여러 지역을 훑어보는 참고 목록 정도로 활용하시는 것이 안전합니다.

또한 민간 학군 정보 사이트가 활용하는 특목고 진학률 등의 세부 산정 방식은 공식적으로 검증된 절차가 아니라 각 사이트가 자체적으로 만든 집계 방식인 경우가 많습니다. 따라서 특정 사이트에서 보이는 순위 하나만 믿고 의사결정을 내리기보다는, 실제 입시 결과 보도자료나 여러 자료를 함께 살펴보시는 것을 권해드립니다.

  • 순서는 특목고 진학 실적, 전세 거래 사례, 인근 학군지와의 가격 비교를 종합해 정리했다는 점을 참고해야 합니다.
  • 인접한 순서 간의 차이는 실제로는 거의 없는 경우가 많으므로 순위 자체보다 흐름을 보는 것이 더 유용합니다.
  • 민간 사이트의 산정 방식은 공식 검증 절차를 거친 것이 아니므로 여러 자료를 함께 비교하시는 것이 좋습니다.

대표 사례로 보는 학군과 전세가의 관계

정부 공식 순위가 없는 상황에서 실제로 학군지 전세가가 어떻게 움직이는지 이해하려면, 구체적인 사례를 살펴보는 것이 가장 확실합니다. 아래는 2026년을 기준으로 확인된 서울 도봉구 쌍문동 사례를 중심으로, 전통적인 학군지와의 비교까지 함께 정리한 내용입니다.

선덕고 사례: 상세 설명

서울 도봉구 쌍문동에 위치한 선덕고등학교는 2026학년도 입시에서 서울대학교 합격자 35명을 배출하며 전국 5위에 올랐습니다. 이 가운데 수시 전형 합격자가 9명, 정시 전형 합격자가 26명이었는데, 정시 합격자 26명은 최근 3년 사이 가장 높은 수준이었습니다. 의대와 약대, 한의대 합격자도 2023년과 2024년에는 20명대에 머물렀지만 2025년에는 54명으로 크게 늘었습니다. 일반전형 입시 경쟁률 역시 1.32대 1로, 흔히 학군지로 꼽히는 대치동 휘문고의 0.62대 1이나 목동 양정고의 1.04대 1보다 높게 나타났습니다.

쌍문동 전세가 변화: 의미와 한계

선덕고의 입시 실적이 알려지면서 인근 아파트 전세가도 함께 주목받고 있습니다. 쌍문동 한양6차 전용 83제곱미터의 전세 시세는 2026년 기준 4억원 중후반대로 형성되어 있는데, 이는 전통적인 학군지로 꼽히는 대치동 은마아파트의 8억원대나 노원구 중계동 학원가 인근 건영3차 동일 평형 호가의 절반 수준에 해당합니다. 실제 거래 사례를 보면 쌍문파라다이스빌 전용 84제곱미터가 2026년 6월 29일 7억 3000만원에 거래되었고, 한양2차에서 4차 동일 평형은 2025년 6월 5억 8300만원에 거래된 바 있습니다. 다만 이런 가격은 시점과 물건 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 특정 시점의 거래가를 그 지역 시세 전체로 확대 해석하지 않도록 주의가 필요합니다.

동일 지역 내 학군 프리미엄: 확인 시 참고할 점

부동산 업계에서는 같은 생활권 안에서도 학군이 좋은 아파트가 다른 아파트보다 20에서 30퍼센트가량 높은 가격을 형성한다는 분석이 있습니다. 이런 설명은 학군지 아파트의 전세가가 꾸준히 높은 수준을 유지하는 이유를 이해하는 데 도움이 됩니다. 다만 이 수치는 한국부동산원이나 KB부동산 같은 공식 통계기관이 발표한 자료가 아니라 민간 부동산 업계에서 통용되는 서술에 가깝기 때문에, 정확한 원자료까지는 확인하지 못했다는 점을 밝혀둡니다. 지역과 단지에 따라 이 격차는 더 클 수도, 더 작을 수도 있습니다.

학군지 아파트를 알아볼 때 유의할 점

학군지 아파트를 알아보실 때는 몇 가지 정보를 반드시 직접 확인하시는 것이 안전합니다. 매매가 대비 전세가 비율을 뜻하는 전세가율의 경우, 서울 자치구별 최신 공식 수치는 이번 자료 조사 범위에서 한국부동산원이나 KB부동산의 원자료로 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 특정 지역의 전세가율을 언급하는 글을 보시더라도, 그 수치의 출처와 기준 시점을 함께 확인하시는 습관을 들이시는 것이 좋습니다.

결국 학군지 전세가는 하나의 공식으로 설명되기보다는, 진학 실적이라는 민간 지표와 실제 거래 시세가 서로 맞물리며 형성되는 흐름에 가깝습니다. 이 흐름을 이해하고 나면, 특정 동네의 전세가가 왜 오르내리는지에 대해 훨씬 차분하게 접근하실 수 있습니다.

  • 관심 지역의 최근 입시 실적은 학교 홈페이지나 언론 보도로 한 번 더 확인하시는 것이 좋습니다.
  • 전세 시세는 여러 부동산 플랫폼의 실거래가를 함께 비교해보시는 것이 안전합니다.
  • 민간 학군 순위 사이트의 정보는 참고용으로만 활용하시고, 결정 전에는 공인중개사를 통한 현장 확인을 거치시는 것을 권해드립니다.

자주 묻는 질문

중학교 순위는 어디서 확인할 수 있나요.

정부가 공식적으로 발표하는 학교별 순위는 없으며, 아파트미와 같은 민간 학군 정보 사이트에서 특목고와 자사고 진학 실적 등을 기준으로 자체 집계한 자료가 참고자료로 활용되고 있습니다. 다만 이런 사이트의 산정 방식은 공식 검증된 것이 아니므로 여러 자료를 함께 비교해보시는 것이 좋습니다.

왜 정부는 학교별 성적을 공개하지 않나요.

국가수준 학업성취도평가는 학교 간 서열화를 막기 위해 2017년부터 전수평가에서 표집평가 방식으로 바뀌었고, 이후에는 교육부와 한국교육과정평가원이 전국 단위 통계만 발표하고 있습니다. 실제로 2025년 6월에 발표된 평가 결과도 전국 및 시도 단위 통계였을 뿐 개별 학교 순위는 포함되지 않았습니다.

학군지 아파트 전세가는 항상 비쌀 수밖에 없나요.

반드시 그런 것은 아닙니다. 쌍문동 사례처럼 기존에 학군지로 덜 알려졌던 지역이라도 특정 고등학교의 입시 실적이 좋아지면 전세가가 함께 주목받을 수 있고, 이 경우 기존 학군지인 대치동이나 중계동보다 상대적으로 낮은 가격에 형성되는 경우도 있습니다. 다만 이런 흐름은 지역과 시기에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 최신 시세를 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

지금까지 학군지 아파트 전세가가 중학교 순위와 함께 움직이는 이유를 살펴보았습니다. 정부는 2017년부터 학교별 학업성취도 순위를 공개하지 않고 있지만, 그 빈자리를 특목고와 의대 진학 실적을 집계하는 민간 학군 정보 서비스가 채우고 있습니다. 2026년 선덕고 사례처럼 입시 실적이 좋아진 지역의 전세가가 새롭게 주목받는 현상은, 학군과 부동산 가격이 서로 맞물려 움직인다는 사실을 잘 보여줍니다.

다만 이 글에서 소개한 참고 순서나 수치는 절대적인 기준이 아니라 특정 시점의 자료를 정리한 참고 자료라는 점을 꼭 기억해주시기 바랍니다. 지역과 시기에 따라 상황은 얼마든지 달라질 수 있으니, 실제 계약을 앞두고 계신다면 최신 시세와 입시 정보를 직접 한 번 더 확인해보시길 권해드립니다. 차근차근 자료를 비교해나가시다 보면, 어느 순간 여러분만의 합리적인 기준이 자연스럽게 생기실 것입니다.

참고 자료

아래 자료를 참고해 정리했습니다. 제도와 일정은 바뀔 수 있으니 중요한 내용은 각 기관의 공식 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.

함께보면 좋은 글